Aktualnie ceny mieszkań na dużych rynkach, takich jak Warszawa czy Kraków, systematycznie spadają. Spadki te widoczne są w ujęciu zarówno rocznym, jak i kwartalnym. Czy w obliczu takich informacji nadal warto inwestować w nieruchomości?

Na czym polega inwestowanie w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości może polegać na kupnie mieszkania, działki czy domu jako długoterminowej lokaty kapitału, ale i na zakupie lokalu do wynajęcia. Prostą metodą na czerpanie korzyści z ulokowania w ten sposób pieniędzy jest wykorzystanie tzw. gotowca inwestycyjnego. Dotyczy on zakupu mieszkania, które jest przygotowane pod wynajem lub już ma umowy najmu podpisane z najemcami.

Innym sposobem na wypracowanie dochodu z nieruchomości jest flipping. Polega on na zakupie atrakcyjnych pod względem cenowym mieszkań, ich wyremontowaniu i sprzedaży w zazwyczaj krótkim czasie i z zyskiem.

Zasadność i opłacalność podjęcia inwestycji określonego rodzaju uzależniona jest od sytuacji na rynku nieruchomości w danym czasie. Czy teraz, w 2025 roku jest dobry moment na podejmowanie takich kroków?

Inwestycje ukierunkowane na wzrost wartości nieruchomości

W ostatnich latach w Polsce ceny nieruchomości systematycznie rosły. Wyraźnym motorem napędowym dla tego rynku była paradoksalnie pandemia COVID-19 i wprowadzenie pracy hybrydowej lub zdalnej w wielu polskich firmach. Polacy zaczęli poszukiwać większych mieszkań, kupować domy, by zapewnić sobie większą, codzienną przestrzeń.

Dodatkowo wybuch wojny w Ukrainie spowodował, że do Polski masowo zaczęli napływać uchodźcy wojenni, którzy musieli gdzieś zamieszkać. Tym samym rynek najmu zaczął dyktować warunki najemcom.

Ceny nieruchomości rosły nie tylko z uwagi na zwiększony popyt – mieszkaniowy i inwestycyjny, ale również wyższe ceny materiałów i usług budowlanych. Wpłynęło to na nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W największych miastach w Polsce wzrosty w perspektywie ostatnich 5 lat były bardzo wysokie (2020-2025):

• w Krakowie ceny mieszkań wzrosły średnio o 82%, choć w niektórych dzielnicach nawet o 100%,




• w Warszawie nieruchomości zdrożały średnio o 62%, a najbardziej dynamiczne zmiany dotyczyły stołecznej dzielnicy Wola,




• w Gdańsku ceny wzrosły średnio o 60%.

W wyniku tego na przykład w stolicy w lutym 2025 roku średnia cena 1 mkw. na rynku pierwotnym wynosiła 18 912 zł, a na wtórnym 17 340 zł. Najdroższe mieszkania w Warszawie kupowane są w Śródmieściu, na Mokotowie, Saskiej Kępie czy na Wilanowie.

W Krakowie ceny rosły jeszcze szybciej niż w stolicy, ale jednak średnia cena 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i na wtórnym była niższa.

Jakie są perspektywy wzrostu cen nieruchomości w przyszłości? Inwestorzy, którzy obecnie zdecydują się na zakup nieruchomości z myślą o wzroście wartości w kolejnych latach zdrożeje, na zyski najprawdopodobniej będą musieli dłużej poczekać.

W I kw. 2025 roku nastąpiły spadki cen mieszkań w kategorii do 35 mkw. w perspektywie rok do roku. Najbardziej potaniał 1 mkw. lokalu w:

• Sosnowcu – o 18%,




• Gdańsku i Gdyni – o 7%,




• Warszawie – o 2%.

Jeśli pod uwagę weźmiemy zmianę średniej ceny 1 mkw. mieszkania kwartał do kwartału, to w Sosnowcu nastąpił spadek cen o 12%, w Krakowie o 3%, a w Gdańsku o 2%.

Według twórców raportu główną przyczyną zmiany trendu na spadkowy na rynku nieruchomości w Polsce jest nadwyżka podaży nad popytem. Maleje też zainteresowanie inwestorów – osób zamożnych, kupujących lokale za gotówkę.

Jeszcze do niedawna inwestorzy kupowali mieszkania z myślą o ich szybkiej odsprzedaży po wyższej cenie. Jednak ceny urosły do takiego poziomu, że potencjalni kupujący przestali akceptować kolejne podwyżki i wstrzymywali się z decyzją o zakupie. Inwestorzy reagowali na to w ten sposób, że przestali kupować kolejne nieruchomości i zaczęli wyprzedawać posiadane lokale. Automatycznie podaż wzrosła.

Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Kupno mieszkania inwestycyjnego po to, by je wynająć i zapewnić sobie w ten sposób bierne źródło dochodu to dobry pomysł na stabilne zyski. Problem w tym, że obecnie mamy do czynienia z nadwyżką podaży nad popytem na takie usługi. Wynika to z faktu, że nasycił się rynek najmu, a przychody z wynajmowania mieszkań stanęły w miejscu lub nawet nieco spadły. Stawia to pod znakiem zapytania pomysły dotyczące inwestowania w mieszkania na wynajem.

Nowe inwestycje w lokale kupowane na wynajem zaczęły przynosić zyski, które są zbliżone do oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Jeśli zakup miałby być realizowany nie za gotówkę, ale przy wsparciu kredytu hipotecznego, należy mocno zastanowić się nad jego zasadnością i opłacalnością.

Inwestowanie w nieruchomości – jaka będzie najbliższa przyszłość?

Eksperci rynku nieruchomości zauważają, że inwestycje w jego obrębie to dobry pomysł dla osób dysponujących gotówką, które kupują mieszkania w rozwijających się miastach lub dużych aglomeracjach. Najprawdopodobniej spadki na tych rynkach nie będą już takie głębokie i zaznaczona zostanie stabilizacja cen.

W małych miastach i na terenach wiejskich, gdzie mieszkańców jest coraz mniej, mieszkania także tanieją. Dlatego warto dobrze przemyśleć sobie model inwestycyjny na peryferyjnych rynkach nieruchomości, ponieważ może on nie przynieść zysków, nawet w dłuższym terminie.